한국에서 이런 질문을 자주 받습니다.
“시드니 집값이 계속 오른다는데, 하나 사두면 어떨까요?”
그런데 대부분은 첫 번째 장벽에서 놀랍니다. “기존 집은 못 삽니다.” 두 번째 장벽에서 또 놀랍니다. “외국인이라 취득세를 9% 더 냅니다.” 세 번째에서 다시 놀랍니다. “매년 토지세도 더 냅니다(토지가치 기준).”
그러면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다. “호주는 외국인이 집 사는 걸 싫어하는 건가?”
사실은 조금 다릅니다. 호주는 외국 자본을 막는 나라가 아니라, 돈이 흘러가는 방향을 설계하는 나라입니다. 이 원리를 이해하면 FIRB, 외국인 추가세, 기존주택 금지, 최근 Build-to-Rent(BTR) 세제 혜택까지 모두 하나의 그림으로 연결됩니다.
한눈에 보는 결론
- 호주는 외국 자본을 기존 주택이 아니라 신규 공급으로 유도하는 정책을 오랫동안 유지해 왔습니다.
- 개인 외국인(비거주자·임시비자)은 원칙적으로 신축주택·미분양 주택·개발용 토지만 구입할 수 있으며 FIRB 승인이 필요합니다.
- NSW에서는 일반 취득세 외에 외국인 추가 인지세 9%, 외국인 추가 토지세 5%/년(토지가치 기준)가 적용됩니다.
- 2025년 4월~2027년 3월까지는 외국인의 기존 주택 매입이 한시적으로 더 제한됩니다.
- 최근 화제가 된 “외국인세 폐지”는 Build-to-Rent·실버타운 개발사업에만 해당하며, 개인 투자자에게는 달라진 것이 없습니다.
돈은 막지 않는다. 대신 흐르는 방향을 바꾼다
이게 호주 부동산 정책의 핵심입니다. 생각해 보겠습니다.
외국인이 시드니의 기존 주택을 한 채 사면 — 집은 한 채도 늘지 않고, 공급도 늘지 않으며, 대신 기존 주택 가격만 올라갈 가능성이 있습니다.
반대로 외국인이 신축 아파트를 사면 어떨까요? 건설사는 분양대금을 확보하고, 프로젝트 파이낸싱이 가능해지고, 공사가 시작되고, 건설 일자리가 생기고, 결국 시장에 새로운 주택이 공급됩니다.
즉 호주 정부 입장에서는, 같은 외국 자본이라도 기존 집값을 올리는 돈보다 새 집을 짓는 돈이 훨씬 가치 있습니다. 그래서 호주는 외국인을 막는 것이 아니라, 외국 자본이 들어올 방향을 설계하는 것입니다.
그래서 개인 외국인은 무엇을 살 수 있나
원칙은 의외로 단순합니다. 비거주 외국인은 신축주택 · 미분양 신축 · 개발용 토지를 FIRB 승인을 받아 구입할 수 있습니다. 반면 기존 주택(established dwelling)은 원칙적으로 구입할 수 없습니다.
게다가 2025년 4월부터 2027년 3월까지는 이 규제가 한층 강화돼, 임시비자 소지자의 기존 주택 매입도 대부분 금지되었습니다. 예외는 시민권자·영주권자 배우자와 공동명의이거나, 일정 규모 이상(주택 순증)을 만드는 재개발 사업처럼 공급을 늘리는 경우 정도입니다.
집값보다 먼저 계산해야 하는 숫자
한국 투자자들은 보통 집값부터 봅니다. 하지만 실제로는 세금부터 계산해야 합니다. 예를 들어 NSW에서 A$1.2 million 신축 아파트를 구입한다고 가정해 보겠습니다. 집값 외에도 다음 비용이 따라옵니다.
- 일반 인지세
- FIRB 신청 수수료
- 외국인 추가 인지세 9%
- 변호사 비용 · 환전 비용 · 한국 송금 비용
외국인 추가 인지세만 계산해도 A$108,000입니다. 여기에 매년 외국인 추가 토지세(토지가치 기준 5%)까지 부담해야 합니다.
즉 많은 한국 투자자들이 생각하는 “집 한 채 사두자”는 실제로는 “처음부터 10만 달러 이상 더 내고 시작하는 투자”가 되는 셈입니다.
그런데 왜 “NSW가 외국인세를 없앴다”는 기사가 나왔을까
최근 언론에서는 “NSW가 외국인세를 폐지했다”는 기사가 많이 나왔습니다. 하지만 개인 투자자에게는 거의 달라진 것이 없습니다. 폐지된 것은 Build-to-Rent(BTR)와 실버타운 개발사업에 적용되던 외국인 추가세입니다.
왜 그럴까요? 정부는 기관투자가에게는 “임대주택을 많이 공급해 달라”고 말합니다. 하지만 개인 외국인에게는 “기존 주택 시장에는 들어오지 말라”고 말합니다. 겉으로는 모두 외국인이지만, 정부가 원하는 돈의 역할은 전혀 다릅니다.
한국 투자자에게 가장 중요한 것은 ‘신분’
같은 아파트라도 누가 사느냐에 따라 계산이 완전히 달라집니다. 호주 시민권자나 영주권자는 일반 매수자와 같은 규정을 적용받습니다. 반면 비거주 외국인은 FIRB 승인, 추가 인지세, 추가 토지세, 기존 주택 제한을 모두 고려해야 합니다.
그래서 호주 부동산에서는 좋은 집보다 먼저 “내 신분이 무엇인지”부터 확인해야 합니다.
그리고 한국 투자자는 한 가지를 더 계산해야 한다
호주 집을 사는 것은 단순히 호주 부동산을 사는 일이 아닙니다. 한국에서 돈을 가져오는 순간, 함께 계산해야 할 것이 있습니다.
- 환율은 언제 환전할 것인가?
- 한국에서 어떻게 송금할 것인가?
- 자금 출처는 어떻게 증명할 것인가?
- 한국 세금은 없는가?
- 호주 세법상 거주자는 언제 되는가?
결국 호주 부동산 투자는 집을 사는 것이 아니라, 국경을 넘는 돈을 설계하는 일입니다.
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면책: 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 시점 기준 수치입니다. 외국인 부동산 규제와 세금은 신분(시민권·영주권·임시비자·비거주), 주(州), 물건의 성격에 따라 달라집니다. 실제 거래 전 FIRB·Revenue NSW·세무 전문가와 확인하시기 바랍니다. 투자 권유가 아닙니다.